Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est sans doute le dispositif fiscal le plus puissant pour an owner Parisian in 2026. Correctement utilisé, il permet d'encaisser des revenues locatifs during 10 à 15 years sans payer d'impôts. Here is comment.
LMNP : de quoi parle-t-on exactement ?
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal applicable à tout propriétaire louant un housing furnished, dès lors que :
- Les recettes annualles sont inférieures à 23 000€, OU
- Les recettes représentent less than 50% des revenues globaux du foyer fiscal
Au-delà de ces seuils, the owner bascule en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), un régime différent (moins beforeageux dans la plupart des cas, mais avec ses propres spécificités).
Le LMNP concerne toute location furnishede : short-term (Airbnb), medium-term (civil lease, mobility lease), ou long-term (bail furnished 1 an). Peu importe la durée du bail, c'est le caractère furnished qui déclenche le statut.
Les deux régimes tax du LMNP
Régime micro-BIC (par défaut)
Sans démarche particulière, an owner LMNP est automatiquement placé en micro-BIC regime. Ses recettes sont imposées after un deduction forfaitaire de 50% (ou 30% depuis la law de finances 2024 pour la short-term non classée hors zone rurale).
Exemple : 20 000€ de recettes → imposition sur 10 000€ (50% d'deduction).
Beforeages : simplicité absolue (aucune comptabilité). Inconvénients : deduction forfaitaire souvent inférieur aux charges réelles.
Régime réel (sur option)
Le real regime est le régime d'imposition par excellence pour an owner bailleur in 2026. Il permet de déduire la totalité des charges réelles, ainsi que l'depreciation du bien et du mobilier. Résultat : dans la grande majority des cas, le résultat fiscal devient nul ou négatif during 10-15 years.
Au real regime, vos revenues locatifs échappent presque totalement à l'impôt during la première décennie. C'est légal et prévu par le Code Général des Impôts.
L'depreciation : le secret du LMNP au réel
L'depreciation est la clé du real regime. Fiscalement, un housing a une durée de vie : on considère qu'il "perd" une partie de sa valeur chaque year, et cette perte est déductible des revenues locatifs.
Durées d'depreciation usuelles
| Bien | Durée | Taux annual |
|---|---|---|
| Structure du bâti | 25-40 years | 2,5 à 4% |
| Toiture | 25 years | 4% |
| Agencement intérieur | 15-20 years | 5 à 7% |
| Mobilier | 7-10 years | 10 à 15% |
| Électroménager | 5 years | 20% |
Le terrain n'est PAS amortissable (approximately 15-20% du prix of achat in Paris).
Exemple chiffré : apartment à 500 000€ in Paris
Décomposition du prix :
- Terrain (15%) : 75 000€ → non amortissable
- Bâti (70%) : 350 000€ → amorti sur 30 years → 11 667€/an
- Agencement (15%) : 75 000€ → amorti sur 15 years → 5 000€/an
- Mobilier (hors prix) : 15 000€ → amorti sur 7 years → 2 143€/an
Amortissement annual total : approximately 18 810€
Les charges déductibles en real regime
En more than l'depreciation, toutes les charges réelles sont déductibles :
- Intérêts d'emprunt (pour a property financé à crédit)
- Taxe foncière
- Charges de copropriété (parts du propriétaire, pas du locataire)
- Assurance propriétaire non-occupant (PNO)
- Fees de gestion (Full Concierge, agences, syndic)
- Travaux d'entretien et réparations
- Fees comptables (expert-comptable)
- Frais de notaire (à l'achat, amortissables ou déductibles)
- Cotisations CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Simulation calculated : T2 Paris 11e
Reprenons un cas concret : un T2 acheté 480 000€ in Paris 11e, financé à 80%, loué en medium-term via civil lease.
| Poste | Montant annual |
|---|---|
| Recettes locatives (civil lease) | 24 000€ |
| – Intérêts d'emprunt (year 3) | –10 500€ |
| – Taxe foncière | –1 300€ |
| – Charges copropriété | –1 800€ |
| – Assurance PNO | –300€ |
| – Fees gestion Full Concierge (13%) | –3 120€ |
| – Comptable | –500€ |
| – CFE | –400€ |
| Résultat before depreciation | +6 080€ |
| – Amortissement (bâti + agencement + mobilier) | –16 500€ |
| Résultat fiscal | –10 420€ (déficit) |
Dans cet exemple : 6 080€ de cash encaissé, 0€ d'impôt, et un déficit reportable de 10 420€ sur les years suivantes.
Attention : l'depreciation n'est pas perdu s'il n'est pas utilisé
Si vos depreciations annuals dépassent votre résultat fiscal positif, le surplus est reporté sans limite de durée sur les exercices suivants. Vous constituez ainsi une "réserve tax" qui neutralise les impôts during de très longues périodes.
Comment passer au real regime ?
L'option pour le real regime se fait par un simple courrier au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre housing, before le 1st février de l'year concernée. Vous êtes ensuite engagé pour 2 years minimum, tacitly renewable.
Les démarches indispensables
- Immatriculation en tant que LMNP : déclaration en ligne sur inpi.fr (obtention SIRET)
- Option pour le real regime : courrier au SIE before le 1st février
- Tenue comptable annualle : bilan, compte de résultat, liasse tax 2031
- Déclaration annualle : report du résultat dans la déclaration 2042 C PRO
Faut-il un expert-comptable ?
Techniquement, ce n'est pas obligatoire. En pratique, c'est indispensable. Un comptable spécialisé LMNP facture 400-700€/an pour :
- Établir le plan d'depreciation optimal
- Tenir la comptabilité obligatoire
- Produire la liasse tax (2031, 2033…)
- Sécuriser la déclaration en cas de contrôle fiscal
Le coût est largement compensé par les économies d'impôt : sur notre exemple précédent, le comptable coûte 500€ mais fait économiser plusieurs milliers d'euros d'impôts.
Notre accompagnement Full Concierge
Notre mission ne s'arrête pas à la gestion locative. Nous travaillons avec un réseau de partenaires comptables spécialisés LMNP qui accompagnent nos owners de A à Z :
- Analyse de la situation tax before achat ou mise en location
- Optimisation du montage juridique (nom propre, SCI IS, SCI IR)
- Tenue comptable annualle à tarif négocié
- Déclaration tax et sécurisation en cas de contrôle
Pour savoir combien you can réellement économiser en passant au real regime LMNP, demandez une simulation tax tailored. Nous analysons your property, vos revenues, votre TMI, et chiffrons précisément l'impact sur vos impôts sur les 10 prochaines years.
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