Paris est l'une des villes les plus encadrées d'Europe pour la location furnishede de short-term. Entre limite des 90 nights, change of use, compensation et registration number, les owners doivent composer avec un cadre réglementaire dense. Here is ce qu'one must savoir pour louer en toute légalité in 2026.
Pourquoi Paris encadre-t-elle aussi strictement les locations courtes ?
Depuis une dizaine d'years, Paris fait face à une problématique majeure : la transformation progressive de housings permanents en locations touristiques, notably via Airbnb. Ce phénomène contribue à réduire l'offre locative pour les habitants, à tendre les prix, et à modifier la vie des quartiers. Face à cela, la Ville in Paris et l'État ont progressivement mis en place un arsenal réglementaire strict.
En 2026, trois règles principales encadrent la location short-term in Paris :
- La limite des 90 nights per year pour les résidences principales
- Le change of use obligatoire pour les résidences secondaires
- Le registration number obligatoire sur toutes les annonces
Résidence principale : la règle des 90 nights
Votre apartment Parisian est votre primary residence (vous y habitez au moins 8 months per year) ? You can le louer en short-term, mais avec une limite stricte : 90 nights per year maximum, cumulées sur toutes les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel, Vrbo…). Cette limite a été ramenée de 120 à 90 nights fin 2024 par la law Le Meur et s'applique pleinement in 2026.
Cette limite est automatiquement appliquée par Airbnb since 2022 grâce à un compteur municipal. Si vous atteignez 90 nights, votre annonce est automatiquement bloquée pour l'year civile. Il n'est pas possible de la contourner en changeant de plateforme — les plateformes échangent désormais leurs données avec la City Hall. Les penalties ont été durcies in 2025 : l'fine peut désormais atteindre 100 000€ en cas de dépassement caractérisé, et up to 20 000€ pour une location non déclarée en tant que primary residence.
Les exceptions au ceiling des 90 nights
Quelques cas dérogatoires permettent de dépasser les 90 nights : obligations professionnelles temporaires (mission à l'étranger documentée), raisons de santé (hospitalisation longue), cas de force majeure. Ces dérogations sont traitées au cas par cas par la City Hall et nécessitent un dossier justificatif. Full Concierge supports les owners concernés dans la constitution de leur dossier.
La règle des 90 nights s'applique au housing, pas au propriétaire. Un coupthe owner de deux résidences principales (une chacun) ne peut pas en faire une secondary residence pour louer plus.
Ce que you can faire en tant que primary residence
- Louer librement up to 90 nights per yearnée civile
- Choisir les plateformes que vous souhaitez
- Louer des bedrooms individuelles sans limite (location furnishede dite "de bedrooms chez l'habitant", hors compteur 90 nights)
Résidence secondaire : le change of use obligatoire
Si your property est une secondary residence in Paris (pied-à-terre, bien locatif, investissement), louer en short-term nécessite impérativement une authorisation de change of use délivrée par la City Hall in Paris.
Sans cette authorisation, la location furnishede de short-term est considérée comme illégale, passible d'une fine de 50 000€ par housing et d'une astreinte de 1 000€ par jour.
Deux types de change of use
| Type | Caractéristiques |
|---|---|
| Temporaire | Durée 3 à 9 years renouvelable, sans compensation sauf dans les arrondissements tendus. Nombre limité de demandes autorisées par propriétaire. |
| Permanent | Autorisation à durée illimitée, transférable avec the property. Compensation obligatoire : transformer un local commercial/bureau d'une surface équivalente (ou double dans les arrondissements centraux) en housing. |
Compensation : le vrai enjeu
Dans les arrondissements 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, la compensation est généralement exigée au double (one must créer 2x la surface du housing converti). Dans les autres arrondissements Parisians, la compensation est exigée à surface équivalente.
Concretely, an owner souhaitant obtenir un change of use permanent pour un 40m² dans le 4e arrondissement devra soit :
- Acheter 80m² de commerce/bureau et les transformer en housing (coût prohibitif)
- Acheter un "droit à commercialité" à un autre propriétaire (marché secondaire actif, comptez 1 500 à 4 000€/m² selon l'arrondissement)
Chiffres clés du marché de la commercialité
En 2024, le prix moyen du m² de commercialité in Paris s'établit entre 1 500€ (arrondissements périphériques) et 4 500€ (centre historique). Le marché est tendu et le processus administratif long : comptez 6 à 12 months entre la demande et l'obtention effective.
Le registration number : obligatoire pour tous
Depuis le 1st décembre 2017, tout housing loué en short-term in Paris (primary residence ou secondaire) doit afficher un registration number à 13 chiffres sur ses annonces. Ce numéro s'obtient gratuitement en ligne sur teleservices.paris.fr.
Les plateformes (Airbnb, Booking…) vérifient automatiquement le numéro et peuvent bloquer les annonces non conformes. L'absence of affichage du registration number est penaltynée par une fine pouvant aller up to 5 000€ per yearnonce.
À venir : registration number national
La law Le Meur (novembre 2024) prévoit la mise en place progressive d'un téléservice national d'enregistrement des furnisheds de tourisme. À terme (calendrier prévisionnel : fin 2026 - début 2027), ce dispositif remplacera les systèmes municipaux actuellement utilisés in Paris, Lyon, Bordeaux, etc. L'objectif : harmoniser les obligations et faciliter les contrôles croisés entre communes. Les numéros déjà attribués restent valides ; la transition sera automatique.
Changement de city hall in Paris : quel impact pour les owners ?
Les élections municipales de mars 2026 ont marqué une inflexion politique in Paris. Anne Hidalgo, particulièrement engagée contre les furnisheds de tourisme (origine de l'offensive des 90 nights et du durcissement des penalties), cède la place. Que cela change-t-il concretely pour les owners ?
Peu de choses à court terme, et c'est une bonne nouvelle pour la stabilité juridique :
- Le legal framework (90 nights, change of use, compensation) est inscrit dans le Construction Code et de l'habitation et le Tourism Code. Un maire ne peut pas le modifier unilatéralement — il faudrait une nouvelle law nationale.
- Les authorisations de change of use déjà accordées restent acquises. Un bien qui a obtenu sa commercialité ne peut pas se la voir retirer sans procédure lourde.
- Les biens avec une sous-destination "furnished de tourisme" au cadastre conservent leur statut.
- La taxe de séjour et les obligations déclaratives ne changent pas.
À moyen terme, l'orientation de la nouvelle majority municipale pourra moduler deux paramètres : le taux de compensation exigé lors des changements d'usage (actuellement 1:1 voire 2:1 dans les arrondissements centraux), et l'intensité des contrôles par les services de la Ville. Mais aucun retour en arrière législatif n'est envisagé : la tendance de fond reste à l'encadrement, pas à la libéralisation.
Our team suit l'évolution réglementaire en temps réel. Les owners que we support sont informés de tout changement impactant leur stratégie.
Tableau récapitulatif des obligations
| Situation | Limite nuitées | Changement d'usage | N° enregistrement |
|---|---|---|---|
| Résidence principale | 90 nights/an | Non | Oui |
| Résidence secondaire (short-term) | Aucune | Oui (permanent) | Oui |
| Mobility lease (1-10 months) | Non applicable | Non | Non |
| Bail civil (moyenne/long-term) | Non applicable | Non | Non |
Les alternatives à la short-term classique
Face à la complexité croissante de la regulation short-term, de nombreux owners Parisians se tournent vers des alternatives plus souples et souvent most profitables :
1. La location medium-term (civil lease ou mobility lease)
Le civil lease et le mobility lease permettent de louer des séjours de 1 à 10 months (mobility lease) ou up to plusieurs years (civil lease) sans change of use, sans limite de nuitées, et avec un free rentment fixé (non soumis à l'encadrement of rents Parisian).
C'est aujourd'hui la niche la plus prisée des owners : en savoir plus sur the lease civil.
2. La location long-term furnishede (LMNP)
La location long-term furnishede offre une stabilité maximale et une taxation LMNP extrêmement beforeageuse via l'depreciation. Revenus réguliers, zéro gestion opérationnelle. Découvrir le statut LMNP.
Notre conseil Full Concierge
La regulation Parisianne impose un arbitrage stratégique pour chaque bien. Pour an owner, la question n'est plus "Puis-je faire de l'Airbnb ?" mais "Quelle stratégie maximise ma profitability nette dans le legal framework actuel ?"
En 2026, nos analyses montrent que pour a property Parisian type (T2, 40-50m²) :
- Résidence principale + Airbnb 90 nights : profitable, mais capped
- Résidence secondaire + civil lease (medium-term) : souvent le meilleur compromis
- Short-term avec change of use permanent : ultra-profitable mais coût d'entrée élevé (compensation)
Our team accompagne more than 110 owners Parisians sur ces arbitrages. Chaque bien est unique : la stratégie optimale dépend de sa localisation, de son statut, de votre taxation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux.
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